En el 2002 el Poder Ejecutivo vía el decreto #45-02 dio creación a el Consejo Nacional de la Vivienda Económica (CNVE) con la finalidad de ejecutar un programa de viviendas económicas que sería desarrollado por el sector privado a nivel nacional con el respaldo del Gobierno Dominicano. El objetivo era reducir el déficit habitacional y a la vez mejorar el nivel de vida de los sectores más necesitados.
El suscrito, en su calidad de Miembro del Cuerpo de Asesores del Presidente y Ministro de Industrias y Comercio quedó designado por dicho decreto como Coordinador General de dicho programa. La comisión designada y presidida por el Presidente de la República, después de numerosas reuniones de trabajo, presentaron un amplio plan de acción.
Los estudios sectoriales que se realizaron revelaron que los mayores obstáculos para reducir el déficit habitacional y para llevar a cabo un mejoramiento de las viviendas existentes no era la falta de recursos en el sistema bancario. Todo lo contrario, existían los recursos, pero estos eran canalizados a financiamientos de sectores poblacionales de mayor ingreso y viviendas de un alto costo. Los otros obstáculos eran las normas y procedimientos burocráticos.
Por ello era indispensable cambiar los mecanismos institucionales con la finalidad de que una parte del crédito habitacional fuese dirigido hacia los sectores de menor ingreso. Una de las premisas básicas de ese plan era que la voluntad política y por tanto el papel facilitador del Estado eran claves para propiciar una dinámica a favor del plan. Estábamos pues conscientes de que sin una fuerte voluntad política el plan no sería posible.
El solo hecho de cambiar el destino del financiamiento y eliminar impedimentos eran una enorme tarea. En esos estudios también se determinó que existía un sector de clase media baja con negocios informales que generaban ingresos suficientes para poder adquirir una vivienda de un determinado valor. Pero estos no eran sujetos de crédito bancario. También se determinó que existía una demanda efectiva potencial de parte de personas con ingresos suficientes para ser objeto de crédito, pero no había en el mercado viviendas para estos. Como el programa también abarcaba a personas de menor ingreso que vivían en barrios arrabalizados, contemplamos la viabilidad de préstamos y viviendas para esos grupos.
Es por ello por lo que junto al FONDOVIP que presidía el Ing. Campo de Moya se buscó “Reconceptualizar la estrategia habitacional urbana”. Para ello contratamos expertos de países donde se había tenido éxito en este tipo de programa.
Dicho estudio determinó que las condiciones financieras que se tendrían que aplicar en el programa, tendrían que ser amplias, flexibles e innovadoras. En consecuencia y a modo de ejemplo, algunas de las condiciones establecidas fueron:
• Financiamiento de hasta un 90% del valor de la casa.
• Capacidad de pago hasta un 33% de los ingresos.
• Aporte del pago del solar de parte del Estado.
• Abono inicial de un 10%.
Pero esta última condición era flexible con varias opciones que facilitarán al comprador. Por ejemplo, dicho inicial podría flexibilizarse y ser disminuido. Una de las formas era vía el sueldo del adquirente de la vivienda. Si el salario de este sobrepasaba el monto de la exención de impuestos sobre la renta, el impuesto a pagar se le exoneraba y se aplicaba durante el tiempo que fuese necesario para permitirle cubrir el valor del inicial no cubierto.
Otra de las opciones para cubrir ese inicial, era darle el préstamo al solicitante por el plazo máximo de 30 años y así reducir la cuota mensual normal. Con la diferencia entre la cuota normal y la reducida, se podría aplicar dicho valor al inicial no cubierto mensualmente. Eso se haría durante los meses necesarios hasta cubrir el inicial del 10%.
En el trayecto para construir los fundamentos del plan se encontraron muchos obstáculos. Algunos pudieron ser resueltos y otros no. No se pudo vencer la oposición que puso el Banco Central al programa. Un ejemplo de esto fue la objeción que hizo en lo concerniente a la oposición al financiamiento hasta un 90% del precio de mercado de la vivienda. Ese y otros argumentos que presentó el Banco Central fueron rebatidos pero no se pudo lograr de ese organismo una actitud facilitadora, la cual era crucial para lograr un cambio en el comportamiento bancario hacia el sector de la vivienda social. Tampoco se pudo superar la pasividad de las Asociaciones de Ahorro hacia el programa.
Tenían preferencia de que sus recursos estuviesen depositados ganando intereses en la banca comercial y no destinarlo a la vivienda social. Ambas instituciones eran determinantes para hacerlo viable y poder ponerlo en marcha. Eso no se logró y el programa fue suspendido. Es interesante ver en un caso como este las diferencias que ocurren entre los hacedores de política económica y como se obstruyen planes como este que buscaba mejorar las condiciones de una mayoría de dominicanos y a la vez reducir las desigualdades.
Las comunicaciones cursadas en aquel entonces entre la Presidencia de la República, el Banco Central y el suscrito son un ejemplo de esto. Empero no es necesario en este artículo entrar en los detalles de lo ocurrido. Esto debido a que veinte años después, en el gobierno 2020-2024 de Luis Abinader, esas barreras pudieron ser superadas. Por ende y como he señalado si en la actualidad existe un programa muy parecido, pero menos ambicioso al que se quiso hacer en el 2001-02, lo conveniente es proceder a fortalecerlo, mejorando algunos aspectos.
Hay que tener en cuenta que para poder hacer un plan habitacional que pueda resolver el déficit de viviendas en los sectores de ingresos bajos, es necesario crear facilidades mayores a las convencionales. Eso se ha hecho en otros países donde el Estado avala el 100% del financiamiento para la vivienda de interés social. Por ello me parece que la ejecución del programa existente podría ampliarse.
Pero se requiere tener una mayor visión y estar consciente del significado que tiene el reducir el déficit habitacional. Entre ellos, el impacto que tiene al reducir los niveles de desigualdad y el poder mejorar la calidad de vida de la población. Habrá pues que resolver determinados aspectos del actual plan que podrían estar frenando y limitando a potenciales compradores de esas viviendas. Eso significa que las soluciones no se deben limitar a resolver solo el tema del inicial que debe pagar el adquirente, hay otros aspectos de mucha importancia que deben ser mejorados.
Pero lo más importante para tener éxito en programas de esta naturaleza es la voluntad política y su visión. Ambas son necesarias para eliminar los grandes obstáculos que todavía existen.
En conclusión, la vivienda y la reducción del déficit habitacional es uno de los mecanismos claves para reducir las grandes desigualdades y mejorar la calidad de vida de los dominicanos. Si eso se entiende y se aplica con una fuerte voluntad política, se habrá dado un gran paso. Por: Hugo Guiliani Cury [Listín Diario]
